长沙建筑工程学校（中国建筑第五工程局高级技工学校）

物业服务采购项目

公开招标公告

一、项目基本情况

1. 项目名称：长沙建筑工程学校校园物业服务项目

2. 项目地点：长沙建筑工程学校校内（长沙市雨花区井湾子井圭路 128 号）

3. 服务周期：1 年

4. 工程概况：服务区域面积36.4亩，建筑面积约3万平方米，包括教学楼1栋、实训楼1栋、情景化教学区1个，教工办公楼 3 栋，学生宿舍3栋、食堂 1 栋， 篮球场4个等，在校学生1600-2000人。

二、人员数量及要求

三、服务范围、内容及标准

（一）服务范围

包括：校区内教室外所有区域，所有照明（亮化）灯具及设施的日常清扫（抹）和保洁（不含垃圾转运至校外）；实训楼卫生保洁与安保管理；所有绿化场地的绿化栽种与养护（含白蚁防治）；校区范围内的管道、雨水井等的清理（不含化粪池）；配套设施设备管理与使用安全。校区范围内安全保卫工作及服务（含操场东侧大门）；学生宿舍内务检查及住宿生管理，相应区域校园实践周学生管理工作；校内水电设施设备维修维护及公共设施设备维修（含实训楼电梯1部）等。

（二）保洁

1、负责所有楼栋（除教学楼）楼梯、厕所、墙面、及楼栋周边（含地面及室外2米以下的墙面、玻璃、墙顶、扶手等）的卫生清扫保洁，每天不少于1次。

2、负责学生食堂外围的日常卫生清扫、保洁，每天上午下午各一次。

3、负责学校公共厕所的清扫和保洁工作，每天早中晚各一次。

4、负责学校运动场、室外体育活动场所的卫生清扫、保洁，每天上午下午各一次。

5、负责办公综合楼、教学楼前后坪及周边的卫生保洁工作，每天上午下午各一次。

6、负责学校内道路、停车场、路灯、大门、校园绿化带等位置的环境卫生清扫及保洁，每天上午下午各一次。

7、负责校园内垃圾的收集和转运（外运费用由学校负责），日产日清，并负责垃圾站的管理。

8、负责校园内除“四害”工作。灭虫（包括白蚁，每季度一次）、灭鼠（每季度一次）、灭蚁（每季度一次），负责清理校园内乱张贴和乱搭挂物等，每月一次。

9、负责学校内下水道、沟渠、（化粪池除外）的清理疏通和定期清洗，保持畅通，无堵塞、污物外溢现象。负责学生宿舍、学校各楼栋天沟、周边留泥井、地沟(阴沟、阳沟)、楼栋天沟等的清污及疏通（每季度一次）。

11、负责二次供水水箱按规定清洗（一年一次），定时巡查，水质符合卫生要求。

12、负责学校水池的垃圾打捞清理、换水、沿岸杂草清除及安全标识维护，每月一次。

    13、负责学校地下停车场的清洗清洁，每半个月一次。

14、负责入校通道障碍清理（含违停车辆），确保畅通。

15、负责学校重大活动、检查的临时突击性保洁工作。

16、保洁人员编制不少于5人，保洁耗材由乙方承担。

17、以上维护不到位或电话通知后未处理，罚款100元/次，一周内出现2次加倍处罚。

（三）绿化

1、校区范围内绿化的日常栽种与养护，包括清除杂草（藤）、修剪、剪枝(含剪高枝)、整形、松土、病虫害防治（不含白蚁防治）、施肥浇水、防冻抗旱保苗等。

2、校区范围内非自然绿化区的养护，包括白蚁等病虫害防治（每季度一次）、清除枯枝、杂树、杂草（藤）、间苗等。

3、节日、重大活动期间，根据校方安排进行校园景点花卉的布置。

4、以上维护不到位或电话通知后未处理，罚款100元/次，一周内出现2次加倍处罚。

（四）水电维修维护

1、负责校内宿舍楼、实训楼、办公楼、教学楼等校园内建筑设施的水电线路维护与维修。

    2、负责实训楼电梯的维修养护、污水处理。

3、维修工休时需提前与学校协调休息时间，另一位维修工必须全天候维护学校水电设施及设备出现突发问题的应急处置。

4、配合学校开展重大活动、竞赛等临时性用水用电设施设备安装及维护。

5、配合学校后勤完成其他维修维护工作。

     6、维修维护电话告之30分钟内必须到场处理，以上维护不到位或电话通知后未处理，罚款100元/次，一周内出现2次加倍处罚。

（五）安全保卫

1、及时妥善处理校园内各种纠纷和突发应急事件，并及时报告甲方；与甲方学生管理部门共同进行学生安全教育管理工作。

2、负责学校大门、校后门、操场东侧大门、学生宿舍男女生大门的值班及安防工作。

 3、负责学生宿舍各楼栋宿管及楼栋值班、安全巡查工作。

 4、负责教学区域、宿舍生活区域、公共区域的安全巡查工作，对教学楼、实训楼、学生宿舍按时开门、关门、关灯，并及时处理各种异常情况。

 5、负责校区所有值班室24小时值班，负责校园巡检及消防工作，建立校区消防设备台账、消防巡查制度。

6、负责对进出校区货物及车辆进行登记管理。

7、负责对进出校区大门及含学生宿舍大门的公物的出入管理，对携带大件行李、电脑等贵重物品出门的人员进行检查、询问，对携带物品出入的人员所持有效身份证件进行检查、登记，对手续不全或来路不明的物品进行查询、挡获、查处。

 8、负责拦截小商小贩和一切闲杂人员进入校园及学校各楼栋内，阻止商贩在校门口摆摊、叫卖，维持校大门前交通秩序，制止营运车辆在校门口随意停靠等，制止各宠物、动物进入校园并给予适当处理。

 9、负责校园公共区域易燃物品防火巡查及灭火工作，及时进行垃圾可燃物的清运处理。

 10、新闻媒体等来访，立即报告学校主管部门（校办公室），得到批准后方可放行，做到不卑不亢，并做好相关工作。

11、负责做好来访人员的登记、查验工作，必要时做好与被访者电话信息联络工作（包括校大门、学生宿舍守栋等）。

12、检查、督促学生凭胸卡出入校门，对违纪（迟到、早退等）学生进行登记工作。

13、负责对各校门口校园实践周学生进行管理和指导。

14、负责操场东边铁门临时性活动停车的开关门及车辆引导管理工作。

15、对相关设施（门禁设备、监控设备、安保设施设备、消防设施）进行日常维护，出现问题及时报告学生处。

16、前门卫关键时段应在岗亭外站岗执勤。

（六）宿舍管理

1、负责学校学生宿舍管理和学生思想引导教育工作。

2、负责督促学生起床，组织、抽查学生晚查寝工作。

3、负责每天上午、下午按7S寝室评分标准对寝室内务进行评分、公布分数、反馈、督促整改等工作。

4、负责开学前、放假后学生寝室卫生督查及维修报修工作。

5、负责寒暑假期培训及其它学校安排的临时性住宿任务的管理工作。

6、负责学生宿舍各楼栋内寝室外公共走廊、公共厕所、楼顶天台、楼梯间（含地面及室外2米以下的墙面、玻璃、墙顶、扶手等）及各楼栋宿舍周边、公寓内绿化带及公寓区内道路路面等公共场所的卫生清扫及保洁（学生寝室内不计入卫生保洁范围）。

7、负责指导、督促校园实践周学生打扫公共部分卫生及值勤工作。

8、负责巡查寝室，预防、发现、报告、处理火灾、打架、偷盗、酗酒、突发疾病等安全事故。

9、负责寝室财产、水电管理和宿舍维修申报工作。致贤楼应做好学生用水的管控，加强对学生节约用水的宣传工作。

10、负责学生晚就寝纪律管理，负责特殊情况下学生晚上归寝与出寝的把关工作。

11、负责外来人员及家长进入寝室的请示与审核、登记工作。

12、负责相关区域卫生打扫工作。

13、工作时间及要求：

（1）6:40-7:00，宿管员和宿舍保洁员同时在岗，宿舍保洁员进行卫生打扫，宿管员到宿舍各楼层巡查，催促学生出寝。

（2）7:00-12:00，宿舍保洁员安排和指导实践周学生打扫寝室公共卫生，宿管员对宿舍内务进行评分和监督、检查公共卫生打扫情况，宿管员与宿舍保洁员需协调好时间，在保障工作按时保质完成的同时确保值班室不空岗（6:40-22:00）。

（3）12:50-13:30，宿管员12:50-13:00带领学生干部在寝室门口值守，确保学生只进不出，13:00锁大门，回到值班室导出打卡数据，协助总值班老师落实学生去向，学生去向全部落实后，去各楼层巡查直至13:30；宿舍保洁员12:50-13:00到各楼层关注学生打卡情况，13:00回到值班室至总值班老师离开，然后锁上宿舍大门。

（4）17:00-19:00，宿管员和宿舍保洁员同时在岗，宿管员到各楼层巡查，宿舍保洁员在值班室值班,。

（5）21:00-21:40，宿管员和宿舍保洁员同时在岗，宿管员到各楼层巡查，宿舍保洁员在值班室值班,。

（6）21:40-总值班离开，宿管员21:40-21:50带领学生干部在寝室门口值守，确保学生只进不出，21:50锁大门，回到值班室导出打卡数据，协助总值班老师落实学生去向。宿舍保洁员21:40-22:00到各楼层巡查学生就寝纪律及卫生状况；总值班离开宿舍后锁上大门。

14、按学校要求的时间开展工作。人员由乙方统一安排与协调，各岗位需确保按照甲方的要求匹配，并保证24小时有人员在岗，不可缺岗。

15、以上职责乙方都必须安排人承担，但可以根据自身需要进行内部调节。

四、采购人其他约定事项

1、对中标人的违纪处罚：因中标人责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

2、对中标人安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例火灾事件及安全事故，因中标人管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由中标人承担。

3、对中标人工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：

（1）投标人须承诺对派出的所有工作人员支付不低于长沙市最低工资标准的工资，并为他们缴纳相应的社会保险（五险），如若没有给本项目工作人员购买五险，一经查实，将从月度承包费用予以扣除。

（2）工作人员涉及用工方面的劳务纠纷、福利纠纷和劳动事故均由中标人负责，与采购人无关。中标人在参与本项目的全部过程中，应负责其派出的所有工作人员的人身意外保险以及承担人身意外事故引发的责任、损失和所有费用。采购人不承担中标人工作人员因意外（包括但不限于：在驻场工作中发生的意外以及抵达驻场途中及返程中发生的意外）所致的任何责任。

（3）同等条件下，投标人可优先留用学校原有物业服务人员，并保证其福利、工资待遇。

4、中标人无对外收费权。

5、对中标人的其他要求：中标人应自行制定内部管理机制，包括跟采购人及周边单位(包括居委会、公安局等)的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等；并应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生，所有工作必须有台账记录，完成学校交代的其他临时性任务。

6、物业管理用房的提供情况：学校提供物业管理用房；宿管员及宿舍保洁员在相应值班宿舍提供床位，其他人员不提供住宿用房；学校不为物业人员提供食堂用房。

7、投标人须详细了解本项目情况，根据学校实际情况制定投标方案。

五、项目其他要求

1、项目地点：长沙建筑工程学校

2、结算方法：

（1）付款人：长沙建筑工程学校；

（2）付款方式：签订合同后，中标人人员到位，根据考核结果按月支付。（凭中标人开具的税务发票付款）。

3、本项目按简易程序验收。若项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由中标人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。本项目采购人每月将对中标人进行考核。

4、本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

5、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

6、中标人自合同签订后7日内向甲方缴纳履约保证金3万元，中标人如不能按合同规定履约、学期考核不合格、出现安全责任事故，履约保证金不予退还。如出现重大安全责任事故损失超过3万元时由仲裁机构或法院裁定后，中标人根据相关裁定书负责赔偿。

对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出响应及说明。

四、响应文件的提交时间和地点

    递交响应文件截止时间：2023年1月3日17时00分前递交到信和楼213室，对迟于时间递交的响应文件将不予接受。月

五、废标约定

1. 投标人在投标过程中不得向招标人提供、给予任何有价值的物品，影响其正常决策行为。一经发现，上述投标人的资格将被取消。

2. 招标人在任何时候发现投标人有下列情形之一时，招标人有权取消其投标资格，如为中标单位则同时取消其中标资格；如果采购合同已经签署或已经履行的，给招标人、其他投标人造成损失的，由责任人承担赔偿责任：

（1）投标人提供虚假文件（包括但不限于预审申请文件、投标文件、公函、使用不具备法律效力的印章或抠图、P图的印章图片制作投标文件资料等情形）。

（2）投标人弄虚作假，串通陪标、哄抬标价或虚报企业资质等。

（3）投标人向有关人员行贿或以其它手段谋取不正当利益。

（4）中标后不按照招标文件和其投标文件与招标人订立合同。

五、其它事项

1. 响应文件应装订并密封，并加盖投标单位公章；

2. 正本一份，副本二份，如副本与正本有出入，以正本为准；

3. 采购项目联系人姓名及电话：

（1）采购人信息

名称：长沙建筑工程学校（中国建筑第五工程局高级技工学校）

地址：长沙市井圭路128号   

（2）项目联系方式

招标联系人：黄老师 、向老师         电话：073185589001

附件1：物业服务考核标准、扣分细则及奖励标准

附件2：评审因素及标准

附件1：

物业服务考核标准、扣分细则及奖励标准

为规范物业公司职工队伍的管理。建立以绩效考核为主要形式的考核制度，通过对物业员工履行岗位职责情况的检查考核，调动职工的积极工作、认真履职，推动学校物业管理水平进一步提高，特制定本标准。

一、考核方式

学校对宿舍管理服务、安保服务、保洁绿化服务、维修服务质量进行考核，采取绩效考核、现场检查考核、定性考核三者相结合的考核方式进行，每月考核一次（原则上从每月1日至月末最后一天为一个月，开学和寒暑假放假月份合并到相邻月份考核，全年按8次进行考核），其中绩效考核占比20%，现场检查考核占比50%，定性考核占比30%，总分数为100分，90分及以上为优秀，85-89为优良，80-84分为良好，60-80分为合格，60分以下不合格。

月考核分数低于60分时，甲方有权终止合同。年终累计全年各月考核分数，作为与物业续签合同的依据之一。

绩效考核采取扣分制，总分为10分，考核的方式为学校领导、学生处老师、总值班老师随时检查物业各岗位工作情况，对于不符合岗位职责要求的情况可以对物业公司进行相应的考核，扣除相对应的绩效扣分，并从物业管理费中扣除相应的金额（扣一分即扣一元），计入考核的分数按照绩效扣分的0.02倍计入定量考核扣分。如：门卫岗位因某事违反条例规定绩效考核50分，则从物业管理费中扣除人民币共计50元，并扣除定量考核分1分（50×0.02）。每个月统计绩效考核得分，计算方法为：10-绩效考核总扣分×0.02。

现场检查考核采取打分制，占比50%，考核方式为，每月由学生处牵头，对宿管、门卫岗位工作情况进行一次全面的抽查（各岗位评定标准见附件4），每月统计各岗位的平均分，按照当月平均分的40%计为当月现场考核分。如某月宿舍检查考核分数分别为85，门卫岗检查考核分数分别为88，则本月现场检查分数为：（85+88）/2×0.4=34.6。每个月统计现场检查考核得分，计算方法为：2个岗位的评分总和/2×0.4。水电工岗位不进行每月现场检查，参照绩效考核办法进行日常考核。

定性考核为评分制，总分为40分。考核方式为办公室、学生处主管老师分别从服务态度、管理水平、专业素养、服务质量四个方面对物业公司进行打分。所打分数的平均分计为定性考核分数。

每月考核最终得分：绩效考核分数+现场检查考核分数+定性考核分数。

学校以月为时间单位对物业管理服务质量进行综合评测，根据评测结果对乙方进行奖励与处罚，实施奖励的月份为学生在校月份，寒暑假不实施考核和奖励，全年考核和奖励次数一般为8次（不超过8次，3-6月、9-12月）

   考核奖励兑现资金来源为招标人和中标人共同出资设立奖金池，招标人和中标人各投入三万元到奖金池，每月兑现奖励，合同到期后奖金池未支出的奖金收归招标人所有。奖励标准如下：

月考核评价为优秀（90分及以上），奖励7500元；

月考核评价为优良（85-89分），奖励5000元；

月考核评价为良好（80-84分），奖励2500元；

月考核评价为合格（60-80），无奖励；

月考核评价为在60分以下为不合格，甲方有权终止合同。

奖励费用乙方需提供增值税普通发票。

二、定量考核内容与扣分细则（总分50分）

（一）门卫岗考核内容

1.统一着好工作服，穿着打扮要得体，未按要求着装或仪容仪表不整者扣20分/次。

2.言行举止要文明规范，当班期间抽烟、喝酒者扣20分/次。

3.尊重师生员工，热情友好接待来访者，语言粗俗，服务被有效投诉，扣20分/次（项），与人发生冲突者扣50-100分/次。

4.当班期间应守时守纪，认真履职，缺岗10分钟以内扣20分/次，缺岗30分钟以内扣50分/次，缺岗超过30分钟扣100分/次。

5.当班期间应保持精神饱满，当班期间睡觉（含躺着、趴着休息）、玩手机、打牌、与无关人员扯谈等做与本职工作无关的事情扣30分/次（项）。

6.不服从学校安排，不听从指挥，未按时完成上级交办任务扣50-100分/次。

7.无故不参加学校组织的例会或培训者，扣10分/人次。

8.资料记录不准确、不详实扣20分/次。

9.工作场地卫生区域或所负责的卫生区域打扫不及时、不彻底，出现不干净整洁的情况，扣20分/次（处）。

10.出现问题未及时上报造成严重后果的扣20-50分/次。

11.限期整改不及时，未达要求者，扣20分/次（项）。

12.诋毁学校，造谣、诽谤、打击、报复他人者，视情况扣50-100分/次。

13.前门卫关键时段应在岗亭外站岗执勤，关键时段不在岗亭外执勤者扣20分/次，不查验学生胸卡、对学生携带快餐盒饭进入校园视而不见者扣20分/次。

14.非校门开放阶段，人员皆由小铁门进出，出现遥控电动门让人员进出扣20分/次，学生进出门不查验胸卡、出门条或私自将学生放出校门者扣30分/次，来访人员必须查验身份，并登记相关信息，如出现送外卖者、送快递者、发广告者、推销员、偷盗者、滋事者及其他无关人员进入校园，视情况扣20-100分/次。

15.车辆进入校园请核对信息，并指挥停好，出现乱停乱放者扣20分/台，出现无关社会车辆停放进校园扣30分/台。

16.信和楼传达室负责更换总值班人员牌，出现错误扣20分/次。

17.学校绿化及时修整维护，如出现维护不及时按20-100分酌情扣分。

18.主管负责人督查不严，导致工作出现大的失误，影响学校形象或造成较大损失，按20-100分酌情扣分。

  19.保证入校通道畅通，社会车辆占道停车导致交通堵塞，未及时疏通按按20-100分酌情扣分。

20.物业人员更换或岗位调整，主管负责人不及时报告学校，扣20分/次。

21.物业公司单方面进行人员更换（学校要求更换的除外），扣100分/人次。

22.其他未尽事项，参照学校日常绩效考核办法执行，如出现学校日常绩效考核与本办法相冲突时，以本办法为准。

（二）宿管岗考核内容

1.宿管人员必须督促、指导校园实践周同学打扫好寝室公共部分卫生。当天卫生打扫不彻底、不及时，扣20分/次。                2.宿管老师未督促实践周学生清理好执勤岗卫生，扣20分/次。           

3.校园实践周学生在寝室或值班室内休息、玩耍、睡觉，宿管老师未及时督促整改，扣20分/次。

4.学生进出寝室必须凭班主任或者学生处进出寝室条，不查验入寝条随意让学生进入，扣20分/次。

5.校方人员发现学生携带盒饭、方便面进入宿舍区域，但宿管老师没有发现或者发现了没有及时制止，扣20分/次（注：学生将盒饭、方便面藏匿于书包、箱子内带入宿舍不在扣分范围内）。

6.学生生病请假在寝室内休息，无班主任开出的假条和凭证，宿管老师未清查或清查了未处理扣20分/次。

7.学生在寝室内发生严重打架斗殴，宿管老师没有及时到场制止或没有及时告知班主任、值班老师及学生处，扣100分/次。

8.未督促学生及时出寝室，出现学生在寝室逗留或睡觉的。扣20分/次。

9.寝室内的废品统一由校园实践周学生收拾，宿管老师不能在寝室内捡废品，违者扣100分/次。                             10.宿管老师不得以任何形式向学生收取押金，违者扣100分/次，并当即退还所有的押金。                        

11.宿管老师不能通过收取费用给学生洗衣服，违者扣100分/次。

12.宿管老师不能在寝室代售零食、生活用品、电话卡等其他销售行为。违者扣100分/次。

13.早上6：00-7:00、中午11：55-1:00、傍晚5:00-7：00、晚上9:00-10:30关键时段，宿管老师必须有人值班，违者扣20分/次。

14.宿管老师当着学生的面与班主任或值班老师发生争吵，造成不良影响的扣50-100分/次。

15.宿管老师未按学校要求时段对寝室进行评分，扣50分／次。

16.宿管老师进行寝室内务评分时，记录不详细或记录错误，扣20分/次。

17.宿管老师进行寝室内务评分时，出现不按实际情况打分的，扣50分/次。      

18.对于寝室内务差的，宿管老师须及时反馈给班主任，要求班主任老师带领学生利用休息时间及时整改，没有反馈或没有及时整改，扣20分/次。

19.宿管老师在学生面前出现抽烟、穿拖鞋、背心等不妥的行为及举动 ，扣20分/次。

20.不及时关电、关水，造成浪费的。扣50分/次。

21.学生晚归，门卫或宿管未及时开门，出现学生滞留在校门或宿舍外面无法进入的扣50分／次。

22.物业公司单方面进行人员更换（学校要求更换的除外），扣100分/人次。

23.其他未尽事项，参照学校日常绩效考核办法执行，如出现学校日常绩效考核与本办法相冲突时，以本办法为准。

（三）维修岗考核内容

1.水电维修员必须按时到岗，无故缺岗扣100分/次，无故超过半天以上的旷工，考核200分/半天，无故超过2天以上的旷工，甲方有权辞退该员工。

2.出现突发问题需紧急维修，不能派人前往维修考核100分/次。

3.不配合学校开展重大活动、竞赛等所需进行的临时性用水用电设施设备安装及维护的，考核50分/次。

4.水电维修员不得串岗，每天休息不得多于4天，其它劳动纪律、行为形象方面的考核参照宿管、门卫考核标准进行考核。

5.其他未尽事项，参照学校日常绩效考核办法执行，如出现学校日常绩效考核与本办法相冲突时，以本办法为准。

（四）红线考核内容

物业公司在学校开展工作中，如出现以下现象视为触及红线考核指标，当月考核奖励为0，并按照1000分/次（项）进行绩效考核处理。

因乙方管理疏漏，发生外来人员进校偷窃的。

物业人员不查验学生出门手续或私自放走学生，致使学生失联超过24小时或在外发生安全事故的。

因乙方管理不善，导致寝室发生火灾的。

因乙方管理人员不到位或在岗人员少于规定人数，导致绿化不及时或植物未及时浇水等死亡的。

宿管老师未按要求严格晚查寝，弄虚作假的。

物业人员在校内与人发生争吵、打斗并造成不良影响的。

物业人员收受他人财物，与人方便的。

物业人员因维保不到位导致重大水电安全事故的。

三、定性考核内容与评分要求（40分）

附件2：

评审因素及标准